O chuveiro queimou. O telhado vazou. O portão da garagem parou. Em todo aluguel chega a hora de perguntar quem paga o conserto, e quando a resposta não está clara, a conversa vira disputa.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá a regra geral. O contrato pode detalhar, mas não pode contrariar o que a lei garante.
A regra geral
De forma resumida:
- O proprietário responde pelo que é estrutural e pelo que já existia antes da locação. Ele deve entregar o imóvel em condições de uso e garantir que ele continue assim.
- O inquilino responde pelo desgaste do dia a dia e pelos danos que ele, sua família ou visitantes causarem.
| Situação | Quem costuma pagar |
|---|---|
| Infiltração por problema no telhado ou na estrutura | Proprietário |
| Defeito que já existia antes da entrada | Proprietário |
| Troca de resistência do chuveiro, lâmpadas, sifão entupido por uso | Inquilino |
| Vidro quebrado, porta danificada por mau uso | Inquilino |
| Desgaste natural de pintura e piso pelo tempo | Ninguém precisa “consertar” ao sair |
Condomínio: ordinárias e extraordinárias
Em apartamento ou condomínio, a divisão segue o tipo de despesa:
- Despesas ordinárias (o dia a dia do prédio: salários, limpeza, água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores e pequenos reparos) ficam com o inquilino.
- Despesas extraordinárias (obras de reforma ou que aumentam o valor do imóvel, pintura de fachada, equipamentos novos de segurança, fundo de reserva) ficam com o proprietário.
Se a taxa do condomínio vem num valor único, peça ao síndico ou à administradora a separação entre ordinárias e extraordinárias.
Reparos urgentes
Se o imóvel precisa de um reparo urgente que é responsabilidade do proprietário, o inquilino é obrigado a permitir a obra. Se ela durar mais de dez dias, ele tem direito a um abatimento proporcional no aluguel. Se passar de trinta dias, pode até encerrar o contrato.
Ou seja: demorar para consertar o que é seu sai caro.
Benfeitorias
Quando o inquilino faz uma melhoria no imóvel, a lei separa três casos:
- Necessárias (para conservar o imóvel, como trocar um cano rompido): devem ser indenizadas, mesmo sem autorização prévia.
- Úteis (que melhoram o uso, como um armário embutido): indenizadas se o proprietário autorizou.
- Voluptuárias (de luxo ou gosto pessoal): não são indenizadas, e o inquilino pode retirá-las se não danificar o imóvel.
O contrato pode prever regras diferentes, inclusive a renúncia à indenização. Por isso vale ler essa cláusula com atenção, dos dois lados.
Deixe claro desde o contrato
A melhor hora de decidir quem paga é antes de precisar. Um contrato que lista o que é do proprietário, o que é do inquilino, como pedir um reparo e em quanto tempo ele deve ser atendido evita quase todas as discussões.
Como o Miete ajuda
No Miete, cada manutenção vira um chamado ligado ao imóvel, com custo, prestador e quem paga a conta: proprietário ou inquilino. Fica tudo no histórico do imóvel, e na hora de prestar contas ou de encerrar o contrato você sabe exatamente o que foi feito e por conta de quem.
Rafael Cardoso PietschFundador do Miete. Administra os imóveis da família no próprio Miete.