Todo contrato de aluguel precisa dizer como o valor vai ser corrigido com o tempo. Na prática, quase sempre a escolha fica entre dois índices: o IGP-M e o IPCA. Os dois medem inflação, mas medem coisas diferentes, e a diferença já pesou muito no bolso de proprietários e inquilinos.
O que cada índice mede
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela Fundação Getulio Vargas. Ele mistura preços no atacado, no consumo e na construção civil, e por isso é sensível ao dólar e ao preço de matérias-primas. Foi o índice tradicional dos contratos de aluguel por décadas.
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e mede o custo de vida das famílias. É o índice oficial da inflação no Brasil, usado na meta do Banco Central.
Por que a escolha importa
Na maior parte do tempo, os dois andam perto. O problema aparece quando se separam. Em 2020, com a alta do dólar e das commodities, o IGP-M passou de 20% no ano, enquanto o IPCA ficou perto de 4,5%. Contratos corrigidos pelo IGP-M tiveram reajustes que muitos inquilinos não conseguiam pagar, e boa parte das renegociações daquele período veio daí.
O contrário também acontece: em alguns anos o IGP-M fica negativo. Aí a dúvida passa a ser se o aluguel deve cair.
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV | IBGE |
| O que mede | Atacado, consumo e construção | Custo de vida das famílias |
| Comportamento | Mais volátil, segue dólar e commodities | Mais estável |
| Para o inquilino | Pode trazer saltos grandes | Acompanha o que ele sente no dia a dia |
Como escolher
Não existe índice certo para todo contrato, mas algumas perguntas ajudam:
- Você prefere previsibilidade ou acompanhar o mercado? O IPCA dá reajustes mais previsíveis. O IGP-M pode render mais em alguns anos e menos em outros.
- O inquilino consegue absorver um salto? Um reajuste muito acima da renda dele vira atraso ou rescisão, e imóvel vazio custa mais que alguns pontos de índice.
- O que o contrato diz se o índice for negativo? Vale escrever isso de forma explícita, por exemplo, que o valor se mantém quando o índice acumulado for negativo, para evitar discussão depois.
O que a lei permite
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) deixa as partes livres para escolher o índice, mas proíbe vincular o aluguel à variação do dólar, a moeda estrangeira ou ao salário mínimo. E, pela Lei 10.192/2001, o reajuste só pode acontecer a cada 12 meses, no mínimo.
Além do reajuste anual, depois de três anos de contrato (ou do último acordo) qualquer uma das partes pode pedir a revisão do aluguel para trazê-lo ao preço de mercado, se não houver acordo entre elas.
Na prática, no Miete
No Miete você escolhe o índice de cada contrato. Na data de aniversário, ele calcula o novo valor com o índice acumulado dos 12 meses e mostra a conta antes de aplicar. Você confere, aprova, e as próximas faturas já saem com o valor novo.
Rafael Cardoso PietschFundador do Miete. Administra os imóveis da família no próprio Miete.